Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig – NS 3600

Alle som skal selge eller kjøpe bolig ønsker god og tilstrekkelig informasjon om boligens tilstand og oppgraderingsbehov for å kunne gjennomføre en trygg handel. Norsk Standard for teknisk tilstandsanalyse av boliger er verktøyet som sikrer dette.

Forskrift og standard hånd i hånd

Gjeldende bransjestandard for tilstandsanalyse, NS 3600, er henvist til i forskrift til avhendingslova (tyggere bolighandel) og DiBK sin veiledning til forskriften. Da ny forskrift trådte i kraft 1. januar 2022, ble det behov for å revidere 2018-versjonen av standarden.

NS 3600:2025 er derfor oppdatert slik at den harmonerer bedre med forskriften. Forskriften setter blant annet krav til hva som skal undersøkes og hva det skal ses etter, mens standarden definerer kriterier for hvordan tilstanden skal vurderes. Standarden gir også utfyllende og tilleggsmessige bestemmelser utover forskriften.

Egenerklæringsskjema

I henhold til standarden NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig skal det i forbindelse med tilstandsanalysen foreligge en egenerklæring fra eier.

Les mer om egenerklæringsskjemaet til NS 3600

Endringer fra forrige utgave

2025-utgaven av NS 3600 erstatter NS 3600:2018. 2018-versjonen trekkes tilbake, men er tilgjengelig her. De viktigste endringene i 2025-utgaven er:

• Det er gjort en faglig og strukturell oppdatering.
• Det er innført nye krav til kompetanse og uavhengighet.
• Det er tatt med en oversikt over dokumentasjon som skal legges frem i forbindelse med tilstandsanalysen.
• Kriteriene for tilstandsgrad (TG) er endret.
• Forhold som medfører fare for helse, miljø og sikkerhet skal rapporteres samlet.
• Årsak til og konsekvens av avvik skal beskrives.
• Det er stilt nye krav til hvordan tiltak skal vurderes og beskrives.
• Det skal opplyses om lyd- og støyforhold knyttet til boligen og eiendommen.
• Elektrisk anlegg og branntekniske forhold inngår fortsatt i tilstandsanalysen, men det skal ikke gis tilstandsgrad.
• Krav til rapportering og rapportens gyldighet er endret.
• Fastsetting av teknisk verdi er tilleggsoppdrag til tilstandsanalysen

Dette er de viktigste endringene for boligens tekniske tilstand:

• Krav til omfang av inspeksjon, målinger og vurderinger og kriterier for hvordan tilstandsgrad skal fastsettes, er revidert for alle undersøkelsespunkter.
• Bærekraftsvurderinger er innarbeidet i kriterier for tilstandsgrad og grensen mellom tilstandsgrad TG 1 og TG 2 er nyansert.
• Nå skal det angis tilstandsgrad på dokumentasjon for våtrom.
• Det åpnes for aldersvurdering for utvalgte bygningsdeler og fastsetting av tilstandsgrad basert på alder.
• Det gis veiledning om vurdering av boligens klimarobusthet og boligens positive kvaliteter.

Hvem har nytte av standarden?

NS 3600 er verktøyet for alle aktører i en boligtransaksjon og oppfølging av et boligsalg. Den brukes av bestillere, bygningssakkyndige, forbrukere og lesere av tilstandsanalyserapporter, forsikring, rådgivere, myndigheter og domstolene.

Standarden definerer kompetanse til bygningssakkyndig, felles metode, vurderingskriterier og krav til rapporten.

Selv om NS 3600 primært gjelder ved kjøp og salg av bolig, så har alle som eier en bolig interesse av standarden fordi den beskriver hvordan tilstand vurderes og hvilken dokumentasjon som bør etterspørres ved håndverkertjenester i forbindelse med oppussing, oppgradering og rehabilitering. Dette gjelder kanskje særlig for våtrom.

Innholdet i standarden

Formålet med standarden er å gi en enhetlig tilstandsanalyse og felles kriterier for valg av tilstandsgrad for bygningsdeler og vesentlige forhold ved boligen. Det inkluderer også boligens fellesdeler (med andre eiere) og tilhørende frittstående bygninger. Standarden skal bidra til nøytral informasjon og dokumentasjon som er viktig ved kjøp og salg av bolig.

Standarden setter krav til:

• Prosessen fra oppdragsbeskrivelse, forarbeider, tilstandsanalysen, vurderinger og rapportering.
• Kompetanse og uavhengighet for den bygningssakkyndige.
• Informasjon til eier før befaringen og tilstandsregistrering og gjennomgang av boligen.
• Gjennomgang av dokumentasjon.
• Hvilke bygningsdeler og forhold som skal undersøkes.
• Nivået av undersøkelser.
• Kriterier for tilstandsgrad for vurdering av bygningsdeler og andre forhold.
• Hvordan tiltak skal beskrives.
• Hvilke andre fakta om boligen som skal oppgis.
• Hva rapporten skal inneholde og hvordan den skal bygges opp.

Standarden definerer også de faglige begrepene som brukes slik at det ikke er noe tvil om hva som menes.

NS 3600 gir også eksempler på tilleggsanalyser som kan bestilles dersom eier ønsker. Eksempler på dette er fastsetting av teknisk verdi, vurdering av energieffektivitet, klimarobusthet og boligens positive kvaliteter.

Komiteen

NS 3600 er utarbeidet av Standard Norges komité SN/K 292 Tilstandsanalyse av byggverk, med medlemmer fra følgende virksomheter:

• Alti Forvaltning AS
• Anticimex AS
• Anticimex Forsikring AB NUF
• Avinor AS
• Brannfaglig fellesorganisasjon
• Boligprodusentenes Forening
• Brekke & Strand Akustikk AS
• Claims Link AS
• Direktoratet for byggkvalitet (DiBK)
• Eiendom Norge
• Fagrådet for våtrom
• Forbrukerrådet
• Fremtind Forsikring AS
• Huseierne
• Norges ingeniør- og teknologiorganisasjon (NITO)
• Norges Bygg- og Eiendomsforening
• Norges Eiendomsakademi (NEAK)
• Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF)
• Norsk Byggkeramikkforening (NBKF)
• Norsk takst
• Norske Boligbyggelags Landsforbund SA (NBBL)
• Rørentreprenørene Norge
• Rådgivende Ingeniørers Forening (RIF)
• Statens vegvesen
• SINTEF Community