Standarden for tilstandsanalyse av boliger er på høring

Vi har siden høsten 2022 arbeidet med revisjon av NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Det var som en direkte oppfølging av utgivelsen av forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) samme år. Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet og at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp. Forskriften setter krav til tilstandsrapporten og definerer hva som skal undersøkes som et minimum og tilstandsgrader som skal brukes. Det var derfor behov for samkjøring og oppdatering av standarden.

Lenke til høringsforslaget prNS 2600

Innholdet i standarden

Formålet med standarden er å gi en enhetlig tilstandsanalyse og felles kriterier for valg av tilstandsgrad for bygningsdeler og vesentlige forhold ved boligen. Det inkluderer også boligens fellesdeler (med andre eiere) og tilhørende frittstående bygninger. Standarden skal bidra til nøytral informasjon og dokumentasjon som er viktig ved salg og kjøp av bolig og gode faglige.

Standarden setter krav til

• Prosessen fra oppdragsbeskrivelse, forarbeider, tilstandsanalysen, vurderinger og rapportering
• Kompetanse og uavhengighet for den bygningssakkyndige
• Informasjon til eier før befaringen og tilstandsregistrering og gjennomgang av boligen
• Gjennomgang av dokumentasjon
• Hvilke bygningsdeler og forhold som skal undersøkes
• Nivået av undersøkelser
• Kriterier for tilstandsgrad for vurdering av bygningsdeler og andre forhold. Dette er detaljerte beskrivelser av hva som skal til for å gi bygningsdelen tilstandsgrad TG 0, TG 1, TG 2, TG 3 og ikke undersøkt (TGIU)
• Hvordan tiltak skal vurderes og prises
• Hvilke andre fakta om boligen som skal oppgis
• Rapporten. Hva den skal inneholde og hvordan den skal bygges opp

Standarden definerer også de faglige begrepene som brukes, sånn at det ikke er noe tvil om hva som menes. Den gir eksempler på tilleggsanalyser som kan bestilles avhengig av objektet, behovet og selgers interesse for utvidete vurderinger som får fram kvaliteter ved boligen. Eksempler på tilleggsanalyser er fastsetting av teknisk verdi og vurdering av energieffektivitet, klimarobusthet og boligens plusspoeng.

Standarden er på 140 sider totalt og sammensatt av 20 sider hoveddel, 100 sider normative tillegg med tabeller for sjekkpunkter og tilstandskriterier og deretter 20 sider informative tillegg. Selv om den er noe lang, så har standarden en logisk og god struktur som gjør lesbarheten god. I tillegg er standarden en viktig «lærebok» i tilstandsanalyser av bolig, et verktøy og et oppslagsverk.  

Samspillet mellom forskrift og NS 3600 og tilpasning til brukerne

Forskriften inneholder ikke kriterier for tilstandsgrad for den enkelte bygningsdelen, og bygningsmyndighetene (DIBK) sin veiledning til forskriften viser til at NS 3600 skal brukes til dette formålet. Standarden fortsetter derfor der forskriften stopper gjennom å definere kriterier for fastsetting av tilstandsgrad for de enkelte bygningsdelene og rom. Standarden går også noe utover forskriftens minimumskrav.

For å gjøre standarden til et praktisk verktøy for brukerne, er det valgt å ta inn forskriftsteksten i standarden. Det gjøres vanligvis ikke, men er valgt for brukervennligheten sin del. Dette vil gi brukerne alt inkludert i ett dokument. Samtidig er det en forutsetning at brukerne av standarden har kunnskap om kravene i og formålet med forskriften.

Hovedbrukerne av NS 3600 er helt klart de bygningssakkyndige som gjennomfører tilstandsanalyser av boliger. Det er også flere brukere av standarden blant annet eiendomsmeglere, eierskifteforsikring, bolig eiere og kjøpere, rådgivere, taksering, utviklere og byggere av nye boliger. Selv om standarden brukes for boliger som allerede er bygget, så gir den indirekte også krav og forventninger til nye boliger.

Teksten i NS 3600 er tydelig merket for å skille mellom 

• forskriftsteksten fra 2022-utgaven av forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel). Dette er angitt tydelig ved henvisning til forskriftstekst og at forskriftsteksten er i kursiv tekst
• kriterier for tilstandsgrad som henvist til fra forskrift og knyttet til de enkelte bygningsdeler og undersøkelsespunkter
• presiseringer som inneholder komiteens forståelse av forskriftens ordlyd, og

tilleggsbestemmelser utover de som er angitt i forskriften. Dette inkluderer også muligheter for valg av tilleggsanalyser utover standarden

Bestilling av tilstandsanalyser etter forskrift eller standard

Ved bestilling av tilstandsanalyser er det viktig å angi om det er tilstandsrapport etter forskriften alene eller etter NS 3600 som skal utføres. Og ved bruk av standarden, om det inngår eventuelle tilleggsanalyser eller er avvik fra standardens omfang.

Tilstandsanalyser er også relevant i andre sammenhenger enn salg av boligen. Standarden kan også brukes som grunnlag for å fastsette tilstand (kvalitet) ved ferdigstillelse av boligen, utleie, for utarbeidelse av vedlikeholdsplaner og ved garantiutløpskontroll (5-årskontroll).

Dette er nytt sammenlignet med forrige utgave

Den nye versjonen av standarden blir tredje utgave etter 2013- og 2018-versjonene. For de som kjenner forrige versjon, vil dere se at det i tillegg til at standardens innhold er tilpasset forskrift om tryggere bolighandel også er gjort faglige endringer.

Hovedendringer er

1. Beskrivelse av tilstandsgrader er endret tilsvarende forskriften. Det er lagt til presiseringer og tilleggsbestemmelser som gjelder for NS 3600. Eksempel på presisering er komiteens forståelse begrepene: tilnærmet ny, trenger vedlikehold, mindre avvik og tiltak i nær framtid.
2. For våtrommet er kriteriene for tilstandsgrad TG 2 og TG 3 revidert. Det er også tatt inn ett nytt undersøkelsespunkt for vurdering av dokumentasjon av våtrom når det gjelder tettesjikt (membran) og diffusjonstetting. Standarden definerer hva som kreves for at dokumentasjonen av tettesjiktet kan gis TG 0 (definert som «gullkortet»)
3. Innføring av bærekraft ved vurdering og beskrivelse av tiltak 
   Det er nye krav om at tiltak skal være tydelige og konkrete, at bærekraft og usikkerhet i framtidig funksjon skal vurderes. Videre om inspeksjoner eller overvåkning kan gjøres for å avdekke om det er forverring av tilstanden. Målet er å unngå standardfraser som «må utbedres» og at hele bad med enkelte TG 2 eller TG 3 oppfattes av kjøper at må rives.
4. Dokumentasjon
   Det er tatt inn en ny tabell som gir oversikt over dokumentasjon som det er god praksis å legge fram ved overlevering av bolig eller utført håndverkertjeneste. Når relevant dokumentasjon mangler skal dette angis i rapporten fra tilstandsanalysen.
5. Lyd- og støyforhold
   Det skal opplyses om lyd- og støyforholdene ved boligen og angis om eiendommen er innenfor en eller flere støysoner og om det er utført støyreduserende tiltak.
6. Vurdering av teknisk verdi er endret fra krav til tilleggsytelse. Beregningsmåten for teknisk verdi videreføres uendret.
7. Klimarobusthet, energieffektivitet og vurdering av boligens kvaliteter (plusspoeng) er tatt inn som tilleggsytelser.
8. Strukturen er endret.

Gi dine kommentarer på høringen innen 21. september

Alle norske standarder er tilgjengelig for offentlig høring. På grunn av ferien er høringsfristen utvidet med 4 uker og fristen er satt til 21. september. Fram til da kan du lese, laste ned og kommentere på innholdet i standarden. Du kan kommentere overordnet om hele innholdet og ned til det enkelte avsnittet og tekst i tabellene.  

Vi ønsker at så mange som mulig benytter muligheten til å lese forslaget og gi synspunkter på innholdet. Vi er takknemlig for både kommentarer, forbedringsforslag, nytt innhold, ros og ris.

Høringssystemet er en gratis tjeneste som gir tilgang til alle nasjonale og internasjonale standarder som til enhver tid er på høring. For å få tilgang til høringsforslag kreves det at du er innlogget. Du oppretter en brukerprofil første gang du bruker høringssystemet. Du kan abonnere på emner og få varsling per e-post når en standard er lagt ut på høring.

• Lenke til høringssystemet i Standard Norge
  
  
• Direktelenke til prNS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig 

Benevnes prNS 3600 brukes på standarden for å vise at dette er et høringsforslag. 

Merk at standarder på høring er et forslag og at det er stor sannsynlighet for at det blir gjort endringer før endelig standard kan gis ut. 

Alle kommentarer som kommer inn, blir tatt opp til behandling av standardiseringskomiteen for tilstandsanalyser. Deretter ferdigstilles standarden, fastsettes og utgis. Utgivelse blir første kvartal 2025. 

Disse har utarbeidet NS 3600

NS 3600 er utarbeidet av Standard Norges komité SN/K 292 Tilstandsanalyse av byggverk. I komiteen er det 28 fageksperter, og den ledes av Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund. Komiteen har organisert arbeidet med faglig gjennomgang og revisjon av NS 3600 i en arbeidsgruppe som er ledet av Claus Norsted fra Norsk Takst AS.

Det er i alt 21 virksomheter som deltar aktivt i komiteen og her kan du se en oversikt over hvem som er medlemmer. 

Komiteen har bred sammensetning og høy kompetanse innenfor fagområdet og tilgrensende områder. Vi har med de rette virksomhetene, personene og riktige kunnskapen som vi trenger i arbeidet og det er svært viktig.

Mer enn boliger og NS 3600

I tillegg til å videreutvikle NS 3600, har komiteen også ansvar for oppdatering og utvikling av disse standardene og veiledningene:

• NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk - Innhold og gjennomføring
• SN-NSPEK 3477 Oppbygging av digitale tilstandsrapporter
• Veiledning til NS 3424 (Publikasjon G2:2020)
• Veiledning til NS 3600 (Publikasjon P-742)

Når NS 3600 er ferdig, skal en revidert utgave av veiledningen til standarden utgis. 

Komiteen skal også evaluere innholdet i NS 3424 og behovet for revisjon av den i lys av to standarder som ble utgitt i 2023:

• NS-EN 17680 Bærekraftige byggverk – Evaluering av potensialet for bærekraftig rehabilitering av bygninger. Standarden bygger på NS 3424 sin beskrivelse av prosessen og tilstandsgradene
• NS-EN 17840 Ytelses- og tilstandsvurdering av bygninger og anlegg - Rammeverk for vurdering innenfor forvaltning av bygg, anlegg og produksjonssystemer. Standarden beskriver metodikken for tilstandsanalyser og innhenting av dokumentasjon. Standarden knytter tilstandsanalyser opp mot ledelsen og forvaltning av bygg og anlegg. Den definerer ikke antall tilstandsgrader, men overlater det til andre byggverksspesifikke standarder i Europa og nasjonalt.

Kontaktperson

For spørsmål om NS 3600 og komiteens arbeid, ta kontakt med prosjektleder i Standard Norge, Merete Holmen Murvold.