Bedre tilstandsanalyser med NS 3424

Standarden er et verktøy for å få oversikt over tilstanden i forhold til et gitt referansenivå og eventuelle tiltak som kan redusere eller lukke avvik. Den er en viktig brikke for alle som forvalter eiendommer fordi den danner grunnlaget for FDVU-strategi og planer om vedlikehold og utvikling. Standarden brukes også i forbindelse med omsetning, salg og taksering. For takstmenn, rådgivere og utførende er standarden et direkte arbeidsverktøy til bruk under tilstandsanalysen.

Fordelen med én ensartet metode for klassifisering og vurdering av tilstand, er sammenligning av data fra ulike analyser både over tid, mellom byggverk og for å se resultat av utført vedlikehold. I tillegg utløser det store effektiviseringsgevinster for oppdragsgiver og den utførende av tilstandsanalyser.

Tilstandsgrader

Standarden definerer fire tilstandsgrader (TG 0 til TG 3). Med fire grader tvinges man også til å ta stilling til om tilstanden er ok eller ikke ok. Det er et vesentlig skille mellom TG 0 og TG 1 som er “ok” og TG 2 og TG 3 som "ikke er ok" og vil kreve tiltak på kort sikt eller straks.

I denne utgaven av standarden er ”tilstandsgrad ikke undersøkt” (TGIU), innført. Den kan brukes dersom en del av et byggverk ikke er tilgjengelig for inspeksjon, og der det heller ikke er mulig å fastsette en tilstandsgrad ut fra avvik på tilliggende konstruksjoner. Eksempler kan være skjulte konstruksjoner som vannrør og innbygde fundamenter.

Utvidet analysenivå

Det skilles mellom tre nivåer av tilstandsanalysen avhengig av formålet med den. Nivå 1 er den enkleste, og her skal det fastsettes tilstandsgrad i tillegg til at det skal vurderes årsaker, konsekvensgrad og tiltak. For tilstandsanalyse på nivå 2 og 3 skal det i tillegg gjøres en vurdering av risiko. Dette kan oppsummeres slik:

• Nivå 1 = Konstatering. Relevant å bruke ved kartlegging av store porteføljer.
• Nivå 2 = Prioritering. Relevant for et enkelt byggverk eller bygningsdeler.
• Nivå 3 = Prosjektering. Relevant for å undersøke konkrete problemstillinger.

I forhold til forrige utgave av standarden vil flere antakelig velge analysenivå 2 for å få tilstrekkelig datagrunnlag. Det vil også i større grad bli en blanding av nivåer. Nivå 1-analyse bør for eksempel ikke velges for bygningsdeler som er skjulte og som erfaringsmessig ofte har problemer.

Etikk takk

Det er et punkt om etikk i standarden. På grunn av at det er store verdier i de byggverk som undersøkes, er det viktig at de vurderingene som gjøres ikke farges av eventuelle bindinger mellom den som gjør analysen og de som har interesser i byggverket. Det er derfor et krav om at analysen skal utføres etter beste faglige skjønn og upåvirket av partsinteresser av noe slag. Den som utfører tilstandsanalysen skal opplyse om forhold eller relasjoner til alle parter som kan ha betydning.

Spesifikke krav til kompetanse

Krav til kompetanse er konkretisert både når det gjelder gjennomføring av tilstandsanalyser, bruk av standarden, kunnskap om typen byggverk og nødvendige fagområder. Tilstandsanalysen vil preges av bakgrunnen til de som går analysen. Det anbefales derfor å sette sammen lag på flere personer som til sammen har nødvendig bredde og dekker fagfeltene som er relevante. Eksempelvis bør en gruppe som skal gjennomføre tilstandsanalyse for en bygning som et minimum ha kompetanse innenfor bygg, VVS og elektro. Utover dette vil det avhenge av formålet med analysen.

Spesifikasjon ved bestilling av tilstandsanalyser

For den som utarbeider tilbudsgrunnlag for en tilstandsanalyse er det ikke nok å vise til NS 3424. Det skal gjøres en del valg av oppdragsgiver som beskriver og konkretiserer oppdraget, blant annet når det gjelder omfang, analysenivå, referansenivå, hvilke aspekter som skal undersøkes (eksempelvis teknisk tilstand, miljø, energiforbruk og funksjon), og type konsekvenser som skal vurderes.

Veiledning til NS 3424

Veiledning inneholder flere case med eksempler på bruk av standarden.

Veiledningen:

• forklarer bruken av NS 3424 i en aktuell tilstandsanalysesituasjon av spesifikke byggverk
• går nærmere inn på tilstandsanalysens faser og forklarer en del elementer når det gjelder den praktiske gjennomføringen av en tilstandsanalyse
• inneholder eksempler og tabeller til bruk ved tilstandsanalyse av ulike byggverk.

Alle parter har deltatt

Komiteen som har arbeidet med standarden har vært bredt sammensatt av representanter for de største interessentene; myndigheter, forbrukere, rådgivere, takstbransjen, elektrobransjen, universitet, forskning, byggsertifisering, eierskifteforsikring, eiendomsmeglere, eiendomsmeglerforetak, representanter fra statlige og kommunale byggeiere og byggherrer. Leder av komiteen har vært Per Eikeland som representant fra Direktoratet for byggkvalitet og NTNU.