Nye krav til gjennomføring av tilstandsvurdering ved salg av boliger – Revisjon av NS 3600

Endringer i avhendingsloven og forskriften for tryggere bolighandel har medført et behov for å revidere standarden NS 3600, som skal vise en praktisk gjennomføring av kravene. Her kan du lese om mulige endringer i standarden.

Publisert 28. november 2023

Revisjonen skal etter planen på høring i april 2024, før den utgis siste kvartal 2024. Denne artikkelen orienterer om mulige endringer, men vi presiserer at standardens endelige innhold ikke vil være klart før ved utgivelsesdato.

En grundig teknisk tilstandsrapport skal bidra til god informasjon om boligen og dermed redusere konfliktnivået i forbindelse med et boligkjøp. Krav om teknisk tilstandsrapport ble innført gjennom endringer i avhendingsloven og forskriften for tryggere bolighandel som trådte i kraft 1. januar 2022.

Standarden NS 3600 viser en praktisk gjennomføring av forskriftens krav. På noen områder har standarden krav som går utover forskriften, ettersom forskriften kun angir et minimum for hva som skal inngå i undersøkelsene og hva som skal omtales i en godkjent tilstandsrapport der avhendingsloven er lagt til grunn.

Nedenfor gir vi en oversikt over hvilke endringer som planlegges i den nye versjonen av NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.

Bakgrunnen for revisjonen av NS 3600

Formålet med forskriften til avhendingslova om tryggere bolighandel er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp. Forskriften setter krav til tilstandsrapporten gjennom å definere

hvilke bygningsdeler, rom og forhold i boligen som skal undersøkes og hva det skal ses etter
hvordan undersøkelsen skal gjøres gjennom visuelle observasjoner og hulltaking
fire tilstandsgrader (TG 0 til TG 3) som beskriver hvordan tilstanden skal bestemmes
hvordan tilstandsrapporten skal skrives for å gi et godt grunnlag for kjøper
krav om at det angis et prisoverslag for hva alle forhold som er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3), vil koste å utbedre
varigheten av en rapport (ett år)

Forskriften har tatt inn krav fra NS 3600:2018 og beskrivelser av tilstandsgrader, men inneholder ikke kriterier for tilstandsgrad for den enkelte bygningsdelen. DIBK sin veiledning til forskriften viser derfor til at NS 3600 skal brukes til dette formålet.

Ny forskrift har gjort det nødvendig å revidere NS 3600 for å unngå duplisering av innhold og sikre at standarden blir et praktisk og godt arbeidsverktøy for brukerne.

Denne figuren viser sammenhengen mellom avhendingsloven, forskriften for tryggere bolighandel, veiledningen til forskriften og NS 3600

Den viser også henvisninger som forskriften og dens veiledning har til standardene for arealmålinger, digitale tilstandsrapporter og fuktsikring.

Dette gjøres nå med standarden

Formålet med standarden er å gi en enhetlig tilstandsanalyse, og felles kriterier for valg av tilstandsgrad for bygningsdeler og vesentlige forhold ved boligen. Standarden skal bidra til nøytral informasjon som er vesentlig ved salg og kjøp av en bolig, i henhold til forskriften.

Standardens innhold tilpasses ikke bare forskriften for tryggere bolighandel og dens veiledning, men også tilsendte kommentarer og forslag til forbedringer av standarden, samt klargjøring av kravene som er der.

Brukerne av standarden er bygningssakkyndige, taksering, eiendomsmeglere, forsikring, eiere og kjøpere av bolig, utviklere og byggere av boliger og andre. For å gjøre standarden til et praktisk verktøy, har vi valgt å inkludere krav fra forskriften for tryggere bolighandel og legge til presiseringer og NS 3600 tilleggsbestemmelser. Dette vil gi brukerne et alt-i-ett verktøy. Samtidig er det en forutsetning at brukerne av standarden har kunnskap om formålet og kravene i forskriften.

Teksten i standarden blir delt i tre:

Forskriftens krav, angitt tydelig ved henvisning til forskriftstekst som er satt i kursiv
Presiseringer er lagt til for klargjøring og utdyping av forskriftsteksten
Tilleggsbestemmelser, dvs krav i NS 3600 som gjelder utover forskriften. Omfatter punkter om selgers ansvar, krav til bygningsdeler og andre forhold som betraktes som viktig. Eksempelvis at dokumentasjonen for våtrom skal gis en tilstandsgrad.

Hva blir endringene i nye NS 3600?

Standardiseringskomiteen har diskutert og foreslått endringer innenfor disse områdene. Det gjøres oppmerksom på at revisjonen fortsatt er under arbeid, men vi ønsker å forberede brukerne på mulige endringer.

Tilstandsgrader

Forskriftens beskrivelse av tilstandsgrader TG 0, TG 1, TG 2 og TG 3 er tatt inn. I tillegg er det lagt til presiseringer og utvidete krav som gjelder for NS 3600, f.eks.:

Med "tilnærmet ny" bygningsdel menes det at den er yngre enn fem år gammel.
Med "mindre avvik" menes også bruksslitasje uten at tiltak anses som nødvendig.

For bygningsdeler uten symptomer på avvik, hvor utskiftning er eneste alternativ (fordi de ikke kan vedlikeholdes), kan kort forventet gjenværende brukstid (mindre enn ti år) benyttes for fastsetting av tilstandsgrad av aktuell bygningsdel, men ikke for andre bygningsdeler. Dette gjelder for eksempel følgende bygningsdeler: Vanntett sjikt (membran) i våtrom, takmembran og undertak, rør, varmtvannsbereder, varmepumper, varmekabler, drenering, isolerglassruter i dører og vinduer, pipe og el-anlegg.

Våtrommet

Kriteriene for fastsetting av tilstandsgrad TG 2 og TG 3 er revidert. Det er tatt inn ett nytt undersøkelsespunkt for vurdering av dokumentasjon av våtrom når det gjelder tettesjikt (membran) og diffusjonstetting. Utover det oppdateres kriteriene for tilstandsgrad TG 2 og TG 3 for tettesjikt, overflater, fall, ventilasjon, vann og avløp. Etter ønske fra komiteen har Fagrådet for våtrom utarbeidet forslag til forventet levetid/brukstid for ulike typer tettesjikt på våtrom. Dette tenkes inkludert i standarden når den er ferdig.

For å få tilstandsgrad TG 0 for dokumentasjon av tettesjiktet skal følgende punkt være oppfylt for våtrom i nyere boliger (null til fem år gammelt):

For søknadspliktig tiltak i våtrom skal dette til for å få «gullkortet»:

- - Kontrollerklæring med sluttrapport fra uavhengig kontroll fuktsikring.

For øvrige våtrom skal ett av følgende punkt være oppfylt for dokumentasjon for å få TG 0/ «gullkort»:

- - Dokumentasjon i henhold til bransjenorm som for eksempel Byggebransjens våtromsnorm (BVN) eller tilsvarende.
  - Dokumentasjon på bestått vanntest av gulv (foto med identifikasjon) i tillegg til foto av utførelsen av det vanntette sjiktet på membranens oppkant på vegg og ved dør.
  - Angivelse av tettesjikt (membran) og dokumentasjon på at monteringsanvisninger og godkjenningsdokumentet er fulgt (foto med identifikasjon).

Tolkning av bom/hullyd for flisbelagte overflater

I samråd med medlemmer i Standard Norges komité for Mur- og flisarbeider (NS 3420) revideres kriteriene for tilstandsgrad TG 1, TG 2 og TG 3. Utkast til kriterier gulvet på våtrom er:

Tilstandsgrad TG 2:

Skade på overflate som grove riss, sprekker, fuktskade eller svelling.
Områder med bom/hullyd i kombinasjon med riss eller sprekker i mørtelfuger.
Indikasjon på setninger.
Bruksvann ledes ikke til sluk.
Fallforhold som medfører at bruksvann brer seg utover gulvet, utover nedslagsfeltet ved normal bruk av dusj- og badekar, og blir stående.
Lekkasjevann ledes ikke til sluk fordi det er motfall.

Tilstandsgrad TG 3:

Omfattende skader på overflater som løse/defekte fliser og mørtelfuger, oppsprekking, svelling, råte eller defekt belegg.
Konstaterte fuktskader.
Konstatert skade som følge av angrep av biologiske skadegjørere.
Ikke fall til sluk. Større vannansamlinger. Vann renner mot dør.

Vurdering av teknisk verdi

Utgavene av NS 3600 fra 2013 og 2018 har vurdering av teknisk verdi som oppgave for den bygningssakkyndige. Dette er tatt ut som krav og vil i ny utgave av standarden kunne bli tilvalg/tilleggsbestilling til tilstandsanalysen. Beregningsmåten blir stående i standarden.

Innføring av bærekraft ved vurdering og beskrivelse av tiltak

Det er nye krav knyttet til de tiltakene som angis. Målet er å unngå standardfraser som «må utbedres» og at hele bad med enkelte TG 2 eller TG 3 oppfattes av kjøper som at de må rives. For beskrivelse av tiltak vil det tas inn at

tiltak skal være tydelige og konkrete.
det skal benyttes et forbrukervennlig og forståelig språk.
forventet gjenværende brukstid og bærekraft skal tas i betraktning. Vedlikehold er mer kostnadseffektivt og bærekraftig enn reparasjon, og reparasjon bedre enn utskifting.
det skal angis anslått tid eller tidsintervall for beskrevet tiltak.
det skal angis om det er inspeksjoner, undersøkelser eller overvåkning som kan gjøres, for å følge en utvikling før en beslutning om utskiftning av bygningsdelen.

Hvorvidt tiltak skal beskrives for bygningsdeler med tilstandsgrad TG 2, og forståelsen av forskriften på dette punktet, er fortsatt under diskusjon. Problemstillingen er at det for nivå 1-analyse etter NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk - Innhold og gjennomføring, og 2013 og 2018-versjonene av NS 3600, stilles krav om at tiltak skal foreslås både for TG 2 og TG 3. Forskrift for tryggere bolighandel har ikke satt krav om det og skriver dette i §2-22:

Hvis et rom eller en bygningsdel gis tilstandsgrad 2 eller 3, skal den bygningssakkyndige redegjøre for årsaken til og konsekvensen av dette. Den bygningssakkyndige skal også gi et sjablonmessig anslag på hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler som gis tilstandsgrad 3.

Forskriften krever at det skal vurderes årsak og konsekvens for TG 2 og TG 3. Forskriften krever videre at det skal angis en kostnad for utbedring av TG 3.

Dokumentasjon

Kapitlet er utvidet med ny tabell, som gir oversikt over dokumentasjon det er god praksis å legge fram ved overlevering av bolig, eller utført håndverkertjeneste. Når relevant dokumentasjon mangler, skal dette angis i rapporten fra tilstandsanalysen.

Forskriften krever framlegging av dokumentasjon i disse tilfellene:

Dersom det har vært utført reparasjoner, vedlikehold, installasjoner, ombygging eller lignende i boligen de siste fem årene, og arbeidet er utført av kvalifiserte håndverkere, skal den bygningssakkyndige be eieren dokumentere bruken av kvalifiserte håndverkere. Som dokumentasjon regnes blant annet skriftlig bekreftelse fra den eller de håndverkerne som ble brukt.
Fastsetting av Tilstandsgrad TG 0 og TG 1 etterspør/benytter dokumentasjon på faglig god utførelse som underlag for vurdering.

Lyd- og støyforhold

Det er tatt inn et nytt punkt om lyd og støy som går utover forskriftens krav, og som skal med i rapporten etter NS 3600. Det skal opplyses om lyd- og støyforholdene og angis om eiendommen er innenfor én eller flere støysoner. Dersom det er foretatt forbedring av lydisolasjonen eller andre støyreduserende tiltak, og det ønskes å informere om dette, gjøres det ved å forklare hva som et gjort, og det skal dokumenteres at tiltaket har hatt en forbedrende effekt.

Skadedyr

Undersøkelser av skadedyr er samlet og revidert.

Begreper og definisjoner

Det er tatt inn nye definisjoner i standarden (for eksempel «normal levetid») og gjort endringer og tillegg for enkelte begreper.

Det er også under vurdering om dagens kompetansekrav i NS 3600 til den bygningssakkyndig skal oppdateres. Dette er ikke ferdig behandlet.

Framdrift for arbeidet

Planen for arbeidet er at standarden skal på åtte ukers høring i april 2024 og at den utgis i ny utgave i fjerde kvartal, 2024. Høringsforslaget blir tilgjengelig i Standard Norges høringsportal. Alle som ønsker, kan gi innspill til komiteen underveis og under høringen.

Dette er komiteen for tilstandsanalyse

Standard Norges komité for tilstandsanalyse har også ansvar for oppdatering av

NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk - Innhold og gjennomføring. Standarden er fra 2012 og er utgitt både på norsk og engelsk. Den er en av grunnlagsstandardene innenfor eiendomsforvaltning. Den brukes for tilstandsanalyse av teknisk og funksjonell tilstand av både bygninger og infrastruktur og er blitt brukt ved nasjonale kartleggingsprosjekter.
veiledning til NS 3424, Publikasjon G2:2020
NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Første versjon av standarden ble utgitt i 2013. Gjeldende utgave er fra 2018, og denne versjonen brukes inntil videre sammen med forskriften.
veiledning til NS 3600, Publikasjon P-742 (trukket tilbake)
egenerklæringsskjema for selger ved omsetning av bolig
blanketter til NS 3600 for forenklet vurdering av elektrisk anlegg og branntekniske forhold
SN-NSPEK 3477 Oppbygging av digitale tilstandsrapporter

Komiteen skal sørge for at innholdet i standardene og veiledningene til enhver tid oppdateres i tråd med regelverk, andre standarder som er utgitt som Norsk Standard, og markedets behov.

Komiteen har 23 medlemmer og ledes av Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund. Claus Norsted fra Norsk Takst AS leder arbeidsgruppen som utreder og lager forslag til endringer i standarden.

Komiteen har en bred sammensetning med høy kompetanse og består av virksomhetene: Anticimex Forsikring, Avinor, Boligprodusentenes Forening, Brekke & Strand Akustikk AS, Claims Link, DIBK, Eiendom Norge, Fagrådet for våtrom, Forbrukerrådet, Huseiernes Landsforbund, NBBL SA, NEK, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norsepure AS, Norsk Elektro Kontroll AS, Norsk Takst AS, Rørentreprenørene Norge, Rådgivende Ingeniørers Forening, SINTEF Community og Statens vegvesen.

For spørsmål, ta kontakt med Standard Norges prosjektleder Merete H. Murvold.